DEN SPANSKE LOV OM TIMESHARE 42/1998 PÅ NORSK
I. Generelle bestemmelser
STATENS OVERHODE
28992 LOV 42/1998, av 15. desember, om periodisk bruksrett av fast eiendom for turistbruk og skattebestemmelser.
JUAN CARLOS I KONGE I SPANIA
Til alle som ser og forstår det herværende,
Vit: At de generelle domstoler har vedtatt og at Jeg kommer til å sanksjonere følgende lov.
BEGRUNNELSE
I
Med den feilaktige termen "flereiendom" refererer vi til alle de formuleringene hvor retten til å nyte innkvartering i en bestemt periode hvert år overføres. Interessen for å gjøre et oppkjøp av denne typen er vanligvis begrunnet i feriebruk av eiendommen: på den ene siden har kjøperen et stabilt og sikkert sted for sine årlige ferier; og på den andre siden gjør han det uten å måtte erverve og betale hele eiendommen, og dermed reduseres investeringen betydelig, og den tilpasses sine virkelige muligheter for utnyttelse.
Fra et juridisk synspunkt innebærer ordningen en midlertidig fordeling av retten til å utnytte eiendommen. Til tross for det faktum at et patent på oppfinnelsen av såkalte "sommerpoliser" ble registrert i Registeret for Industriell Eiendom den 6. juli 1960, som ga innehaverne rett til å nyte en ferieinnkvartering for "faste eller variable perioder", var denne ordningen for turismeutnyttelse av fast eiendom ukjent i Spania inntil relativt nylig; Likevel kan lignende formuleringer som opererer på andre områder for utnyttelse finnes, slik som for eksempel den tradisjonelle juridiske ordningen Dulas, tradisjonell på Kanariøyene, som innebærer midlertidig deling av utnyttelse av vann mellom innehaverne, eller samfunnene fordeler seg imellom søndagens rettigheter til drivhus, sommerbeite, beite og arbeidskraft (hvert andre, tredje eller sjette år), typisk for Extremadura, så vel som i vår historiske rett, deling av utnyttelse av beite og midlertidig fordeling av bruk og utnytting av en eiendom på grunn av forskjellige avlinger.
Uansett, siden denne ordningen begynte å gjelde, har den hatt en styrket utvikling og Spania innehar andreplass i verden i antall anlegg som utnyttes på denne måten.
Svært kort tid etter innføringen av ordningen, ble ideen om at eksisterende lovgivning ikke var tilstrekkelig til å gi en tilstrekkelig lovramme for dette, blitt vanlig. Denne ideen var i det minste forhastet. Problemet var ikke så mye juridisk ordning, men å sikre effektiv utnyttelse av hver rettighet.
På den annen side har det for EU lenge vært bekymring for det store antallet misbruk som har skjedd i denne sektoren: fra "forslag til resolusjon om behovet for å fylle det eksisterende juridiske tomrommet i spørsmålet om flereiendom", som ble fremlagt for Europaparlamentet den 17. oktober 1986, opp til Europa-parlamentets og Rådets direktiv 94/47/CE av 26. oktober 1994 «om beskyttelse av erververe med hensyn til visse aspekter av kontraktene for ervervelse av rett til å utnytte eiendommer på delt tid". Viktige milepæler på denne veien var resolusjonene fra Europa-parlamentet den 13. oktober 1988 og 11. juni 1991. Det er også verdt å nevne resolusjon av 14. september 1989, som er en del av området for grensekryssende eiendomsforetak.
Til slutt ble EU selv overbevist om at problemet ikke var så mye en teoretisk lovgivningsmessig mangel, som det faktum at det er en sektor der forbrukeren er spesielt ubeskyttet, slik at det var hensiktsmessig å utarbeide et direktiv om unntaksbestemmelser og som skulle begrense, på dette området, frivillighetens selvbestemmelse så langt som det var tilrådelig.
De konkrete tiltakene fastsatt med direktivet er følgende:
Det etablerte, til fordel for erververen, en rett til ensidig tilbaketrekning i løpet av de ti dagene som følger etter kontraktens inngåelse. Direktivet, i sin oversettelse til spansk, kaller det "retten til oppheving" og legger til karakteristikken "ad nutum" for å indikere at den utøves uten å måtte fremføre noe motiv eller årsak. Likevel, og nettopp fordi det ikke er nødvendig å kreve noen årsak, og det er ikke fordi det ikke er nødvendig at den eksisterer, er det en rett som er gitt til kjøperen ved sin tilstedeværelse og kan utøves fritt uten nødvendighet av noen ytterligere betingelse, og det virker mer hensiktsmessig å kalle det en «tilbaketrekningsrett», som er et uttrykk som fremhever denne ensidige og betingelsesløse karakteren.
I tillegg til denne tilbaketrekningsretten pålegger direktivet selger en forpliktelse til informasjon, som er oppdelt i følgende aspekter: For det første må selgeren gi, til fordel for alle som ber om det, et informativt dokument, der visse punkter er samlet; for det andre må kontrakten inneholde visse nevninger, som har som formål, kort sagt, å informere kjøperen om viktige aspekter av det som er ervervet. For å gjøre denne opplysningsplikt fullstendig effektiv, er det fastslått at i tilfelle kontrakten ikke inneholder noen av de påkrevde angivelsene, har kjøperen rett til ensidig å si opp kontrakten innen tre måneder fra tidspunktet for signeringen. Denne retten opprettholder i teksten betegnelsen "opphevningsrett", fordi den har en annen egenskap enn tilbaketrekning, i den grad det er nødvendig at det foreligger en tidligere betingelse, da det er misligholdelse, fra selgers side, av opplysningsplikten som påhviler ham.
Som en utfyllende bestemmelse om tilbaketrekning- og opphevingsrettene fastslår direktivet at i det tilfelle oppkjøpet er finansiert med et lån fra selgeren eller fra en tredjepart, etter en forutgående avtale mellom tredjepart og selger, vil utøvelsen av tilbaketrekningsretten eller opphevingsretten også innebære oppheving av lånet.
Til slutt omhandler direktivet andre aspekter, for eksempel at språket som kontrakten skal utarbeides på og som skal underskrives av kjøperen, må være underlagt visse jurisdiksjoner.
Ordningen reiste to juridiske problemer: en av terminologisk art og en annen av lovgivningspolitisk art.
Begrepet "flereiendom" hadde den store fordelen å være innarbeidd i den offentlige opinion, til det punktet å være langt den vanligste måten å navngi institusjonen blant oss, uavhengig av om den ble konstituert som en form for eiendom eller som en form for personlig rettighet. Men det er nøyaktig denne globaliserende måten som den normalt brukes på, på den ene siden, og det faktum at man henviser til en bestemt form for eiendom, på den andre siden, som gjør det til et upassende uttrykk på grunn av misforståelse.
Et annet alternativ var å bruke formuleringen brukt i direktivet: "delt tid". Denne måten å navngi institusjonen på, er imidlertid også utilfredsstillende. I prinsippet virker det som et mer allment begrep enn "flereiendom", men vi må huske på at "delt tid" ikke er noe annet enn oversettelse til spansk av den engelske formen "time-sharing". Begrepet "delt tid", selv om det ikke ser ut til å presentere alvorlige ulemper for å betegne bedriftsformen i fransk lovgiving, er ikke tilstrekkelig til å inkludere andre formuleringer, enten de er av personlig rettighet (den greske flerleie) eller ekte rettighet (den portugisiske retten til periodisk hotellværelse).
I tillegg har den ulempen at det synes å innebære at blant innehaverne av disse rettighetene, at det som er delt er tiden, når det er nettopp det motsatte, siden innehaverne med hensyn på tidsperioder, er ulike og eksklusive. Av denne grunn er uttrykket "periodisk bruksrett" foretrukket, for det første fordi det er mindre forpliktende, i den forstand at det er et mer allment og beskrivende uttrykk, og for det andre fordi det passer perfekt til reguleringen som er gjort. Ingenting hindrer imidlertid bruk av denne benevnelsen eller noen andre, spesielt for salgsfremmende formål, forutsatt at den ikke inneholder ordet eiendom, eller som ikke kan være villedende med hensyn til innholdet i rettigheten som det refereres til.
Hovedproblemet i lovgivningspolitikken var å avgjøre om flere institusjonelle formuleringer skulle reguleres, eller hvis reguleringen skulle begrenses til bare en, og la de øvrige stå utenfor loven. En mellomvei er valgt, som består av en detaljert regulering av en ny reell periodisk bruksrett, men som tillater konfigurering av retten som en variant av sesongmessig leieavtale, som settet av bestemmelsene i loven gjelder for, så lenge de ikke er i strid med dens juridiske karakter.
Loven, på den annen side, er derimot ikke begrenset til en streng gjennomføring av direktivet, men søker å gi institusjonen en fullstendig regulering. Dette bestemmer muligheten for å utgjøre en rettighet av en reell karakter, hvor retten til å bruke en eiendom i en bestemt periode av året er anskaffet; den regulerer hva det juridiske regime for periodisk bruksrett for en eiendom utgjør, og bestemmer hvordan tilbaketreknings- og opphevingsretten som er fastsatt i det europeiske direktivet, skal utøves i Spania.
Det er ikke første gang at en unionstekst er opprinnelsen til en bredere intern regulering enn den som kreves av den, og desto mer, når det gjelder direktiver som etablerer minimumsgarantier for beskyttelse.
Alle disse problemene kan innrammes i statens private sivile og kommersielle rettigheter, og loven er derfor utstedt i henhold til paragraf 149. 1.6.a, 8.a og 14.a i grunnloven. Logisk forstås dette uten at det påvirker de krefter som forfatningen selv anerkjenner når det gjelder bevaring, modifikasjon eller utvikling av de autonome regionenes borgerrettigheter.
I tillegg inneholder loven en uttrykkelig omtale av driftsselskapet, som er avgjørende for ordningens eksistens og for tilstrekkelig nytelse av den ervervede rettigheten. Uten driftsselskap, eller hvis det fungerer feilaktig, kan ikke rettigheten utøves i praksis og det vil være til liten bruk for erververen at det juridiske innholdet til det samme er med andre aspekter som er helt fastslåtte.
II
Teksten er delt inn i to avdelinger (sivile og kommersielle bestemmelser og skatteregler) og er redegjort for i tjue paragrafer, tre tilleggsbestemmelser, tre midlertidige bestemmelser og en endelig bestemmelse. Avdeling I er delt inn i tre kapitler (generelle bestemmelser, rettssystem og manglende oppfyllelse av tjenester), mens kapittel II i sin tur er delt inn i to seksjoner (grunnlov og vilkår for promotering og overføring).
Kapittel I er tilegnet generelle bestemmelser.
I sin definisjon av anvendelsesområdet bruker loven uttrykket "innkvartering" for å referere til elementer som er underlagt ordningen. Et slikt uttrykk omfatter bare de elementene som kan brukes som innkvartering. Dette er grunnen til at butikker er utelukket fra etableringen, noe som betyr alle elementer som ikke kan bli satt til slik bruk, og av denne årsak, før etableringen av ordningen, var det nødvendig at de tilsvarende beboelighetssertifikatene ble ervervet, et krav som bare gir mening for elementer som er ment for innkvartering.
I tillegg er det fremsatt at ordningen kun kan tilfalle en bygning, et bygningskompleks eller en sektor av disse som er arkitektonisk differensierte for å unngå den i en bygning eller en gruppe bygninger der eieren av bare en eller flere innkvarteringsplasser, fysisk spredt, etablerer en ordning for periodiske bruksrettigheter knyttet dertil. Dette hindrer ikke ordningens delvise opphør, forutsatt at eksisterende rettigheter og fysisk identitet respekteres. Imidlertid tillates den blandede bruken av en bygning forutsatt at den type bruk som skal eksistere sammen med en ordning for periodiske bruksrettigheter er av en annen type enn feriebruk, som i dette tilfellet er at de to aktivitetene, for de materielle formålene med sameksistens, er så nær at ingen alvorlig skade for kundene og rettighetshaverne kan oppstå derfra.
Det begrensede omfanget av gyldigheten har blitt fastlagt for å bestemme ordningen for periodiske bruksrettigheter eller de som er liknende og utgjøres uten å være tilpasset loven, og selv om det er åpenbart at det ville være tilfeller av overtredelse av loven og at de følgelig burde bli gjenstand for beslutningen i paragraf 6,4 i sivilloven, virker ikke dette i seg selv å være en tilstrekkelig regulering for å unngå at det, i virkeligheten, ikke forekommer overtredelse av loven i praksis.
Som sagt, har det imidlertid blitt inkludert, for alle formål innenfor lovens anvendelsesområde, sesongmessig utleie som gjelder for mer enn tre sesonger der det er forutsatt leien som svarer til det eller til alle kontraktsårene.
Det er etablert en minimumsvarighet (tre år) og maksimumsvarighet (50 år) for ordningen. Disse begrensningene tillater alle mulige mulige valg for hva som kan være en rimelig tid for å utøve mottakerens virkelige rettigheter til benyttelse. I tillegg er denne begrensningen av ordningens varighet det som eieren som har etablert den kan fortsette, i løpet av sin levetid, å la den knyttes til eiendommen. Denne tilknytningen er ønskelig så snart det antas at det eieren tilbyr ikke bare er eierskap av eiendommens hjemmel, men også en tjeneste i løpet av eksistensen av rettigheten, noe som forklarer den komplekse karakteren av forholdet mellom hjemmelshaverens periodiske brukesrett og eiendommens eier. Dermed skal eieren garantere at hjemmelshaverne av rettighetene mottar de underforståtte tjenestene på grunn av eierskapet til hjemmelen. Dette kravet til minimumsgaranti eksisterer fra det tidspunkt eieren fortsetter å være knyttet til eiendommen, som bare kan være slik på grunn av at rettighetene han overfører, ikke er fullstendige, men i stedet begrensede. Og begrensningen, i dette tilfellet, kan bare vedrøre varigheten av ordningen.
III
Formaliseringen av ordningen i et offentlig skjøte fremgår som konstituerende, og dens innskriving i Eiendomsregistret er pålagt som obligatorisk, med sikte på å unngå at overføringer av periodiske bruksrettigheter kan påbegynnes før både autoriserende notarius og Registeret verifiserer ordningens lovlighet og at det blir offentliggjort. På denne måten, før eller etter anskaffelsen, kan mottakerne bruke registeret til å samle de vesentlige opplysninger om ordningen som deres anskaffelse er underlagt med full garanti for lovligheten av anskaffelsen.
Ved utførelsen av det regulerende skjøte skal det være enighet fra bedriften som skal levere de spesifikke tjenestene av det grunnleggende innholdet i den periodiske bruksretten, bortsett fra der hvor eieren eller utvikleren uttrykkelig sier at de direkte påtar seg denne leveringen.
I avsnittet som er dedikert til "betingelsene for promotering og overføring", har flertallet av forskriftene fra 1994-direktivet blitt innarbeidet. Bortsett fra den begrensende karakteren i forhold til prinsippet om valgfrihet, er det ingen spesielle problemer i innarbeidingen, bortsett fra det som refererer til tilfellet der kontrakten signeres direkte foran Notarius publicus. Involveringen av Notarius publicus vil være tilstrekkelig til å anse det som unødvendig å innrømme mottakeren tilbaketrekningsrett, da hans nærvær hindrer den andre parten i å hevde sin overordnethet, men gitt at direktivet ikke gir et unntak til fordel for disse notariserte kontrakter, var det nødvendig å bevare denne rett til å trekke seg, selv om det var gjort gjennom notariell handling, som et offentlig dokument tilsvarende til skjøtet der kontrakten om en periodisk bruksrett ble formalisert.
Retten til tidlig opphør som, med unntak av en avtale om det motsatte, tildeles den overdragende part i henhold til en anskaffelseskontrakt om en periodisk bruksrett (paragraf 13), er rettferdiggjort av den enestående beskaffenheten til en slik rettighet, hvor verdien avhenger av både tjenestene og deres innhold på en slik måte at det er helt logisk at deres manglende betaling kan innebære tidlig opphør av rettigheten. På samme måte er det tillatt å bli enige om en straffeklausul som gir eieren eller utvikleren som velger tidlig opphør av kontrakten, kompensasjon når mottakeren slutter å betale avdragene som han skylder til tjenesteleverandøren.
IV
Loven, innenfor et strengt sivilt omfang, pålegger ikke administrative sanksjoner i tilfelle manglende overholdelse av bestemmelsene. Men det er åpenbart at dette ikke hindrer slike manglende overholdelser når aktiviteten kvalifiseres som ferierelatert av de autonome regioner, eller, gjennom implementering av autonome bestemmelser når det gjelder beskyttelse av forbrukere og brukere, kan de bli vurdert av lovgivningen angående disse som sanksjonerbare administrative overtredelser, uten at det berører rettighetene som loven tillater rettighetshavere av periodiske bruksrettigheter. Loven har imidlertid til hensikt at ved å fastsette visse svært strenge forutsetninger, hvis oppfyllelse er uunnværlig for etableringen av ordningen, og hvis kontroll er overført til notarer og registratorer, isoleres manglende overholdelse eller, i det minste, sjeldengjøres, noe som gjør behovet for administrativt engasjement minimal.
V
Avdeling II inneholder en rekke skatteregler som gjelder for de rettighetene som er tatt i betraktning i henhold til denne loven, og som har som formål å unngå diskriminering på skatteområdet av rettighetshaverne av reelle periodiske bruksrettigheter i forhold til rettighetshavere av andre mulige former for eiendomsbenyttelse på deltid.
I praksis, hvis dette regelverket ikke ble innført, ville de siterte reelle rettighetene, følge ordningen som er fastsatt i de ulike skattelover for rettigheter av denne art, og som følge av deres karakter som reelle bruksrettigheter vedrørende fast eiendom, ville de gi opphav, i visse tilfeller, til anvendelse av skattesatser som overstiger de forutsatte for overføring og anskaffelse av rettigheter av personlig karakter.
I samsvar med det foregående og med tanke på den spesielle karakteren av regelverket tatt i betraktning under dette kapittelet, som ikke utgjør, strengt tatt, en spesifikk skatteordning, men i stedet bare inneholder bestemte felt som ikke hindrer anvendelsen, som den uttrykkelig ikke er fastsatt for, av de generelle skatteforskrifter og bestemmelser som er spesifikke for kapitalavkastningsskatt, merverdiavgift og eiendomsoverføringsskatt og stempelavgift som det henvises til under nevnte kapittel.
Under kapitalavkastningsskatten, uansett arten av rettigheten det gjelder, er kriteriet for verdisettelsen standardisert med det formål å bli integrert i skattegrunnlaget for denne skatten, med verdisettelse fastsatt gjennom anskaffelsesprisen.
Under merverdiavgiften er anvendelsen av satsen redusert til 7% og er blitt generalisert til levering av tjenester som består av overføring av periodiske bruksrettigheter for fast eiendom som i andre former for bruk av fast eiendom for en spesifikk eller spesifiserbar periode av året med en bestemmelse om en av tilleggstjenestene som er spesifikk for hotellbransjen.
Til slutt fastslår bestemmelsene som styrer skatt på eiendomsoverføring og dokumenterte rettslige handlinger at en sats på 4% skal anvendes, som er den som gjelder ved overføring av personlige rettigheter.
Således gir skattesystemet som er forutsatt i denne loven samme behandling i de tilfeller som er forutsatt i den for timeshare-rettigheter til fast eiendom og andre rettigheter av personlig karakter som avviker fra dem, for det ovennevnte formål å ikke diskriminere de første.
Dette målet er helt i tråd med denne lovens formål, og det er også i tråd med direktiv 94/47/EF, da det gir et betydelig incitament til å erverve de forutsatte rettighetene.
VI
Tilleggsbestemmelse 2 er basert på selve direktivet, som i sin paragraf 9 krever at medlemsstatene treffer de nødvendige tiltak, slik at den overtagende part under alle omstendigheter ikke fratas den beskyttelse det gir ham. Det er nettopp hensikten med bestemmelsen, som omhandler timeshare-rettigheter til fast eiendom i Spania, og som unngår muligheten for at kontrakten er underlagt jurisdiksjon avtalt mellom partene. Det endelige målet er å unngå potensielt såkalt lovlig bedrageri eller "internasjonal lovunndragelse", som kan oppstå som følge av eksistensen innenfor en felles plassering av stater der fellesskapets direktiv ikke er innlemmet i lokal lov, fordi behovet for å gjøre det ikke har blitt følt fordi denne type rettigheter ikke markedsføres på deres territorium. Dette er den retningen som EU forsøker å ta med hensyn til fellesskapsdirektiver som beskytter forbrukerne, nettopp for å hindre manglende innlemmelse av bestemmelser i den lokale lovgivningen i noen stater, og som gjør det mulig å unngå anvendelse av bestemmelsene som de andre har vedtatt for innlemmelse i deres respektive lovgivning. Dette er målet for Fellesskapets initiativ om opphør i forhold til beskyttelse av forbrukernes interesser. Videre er denne bestemmelsen støttet av artikkel 16 i Brussel-konvensjonen datert 27. september 1968 og Lugano-konvensjonen datert 16. september 1988 og paragraf 3 og 4 i Roma-konvensjonen om lovgivning som gjelder for kontraktsforpliktelser datert 19. juni 1980.
VII
Med hensyn til den foreløpige ordningen, forsøker den å gjøre loven gjeldende, med hensyn til eksisterende ordninger, for promotering og overføring av rettigheter som inkluderer retten til å benytte innkvartering i en viss periode av året, samt etablering av disse ordningene og under alle omstendigheter plikten til å tilpasse seg innen en periode på to år fra det tidspunkt loven trer i kraft. Tilpasningen som kreves av midlertidig bestemmelse 2, forsøker selvfølgelig ikke å endre eksisterende ordninger, men heller bare at de blir gitt publisitet samt deres måte å operere på, mens de fullt ut følger rettigheter som allerede er ervervet. Dermed styrer bestemmelsen bare at kravene i paragraf 5 er oppfylt, og ikke oppfyllelsen av alle forpliktelser som loven pålegger for en person som søker å etablere en timeshare-ordning når den er trådt i kraft, og med hensyn til den tidligere, kun i den utstrekning den er forenlig med den eksisterende ordnings art.
AVDELING I
Sivile og kommersielle bestemmelser
KAPITTEL I
Generelle bestemmelser
Paragraf 1. Målområde
1. Formålet med denne loven er å regulere grunnloven, utøvelse, overføring og opphør av timesharerett til fast eiendom, noe som gir innehaveren rett til eksklusivt og for en bestemt periode hvert år å innta boligen som kan brukes uavhengig ve å ha egen utgang til offentlig vei eller et fellesareal i bygningen der den befinner seg, og som er permanent utstyrt med tilstrekkelige møbler for det formål å benytte leveringen av eventuelle tilleggstjenester. Rett til benyttelse inkluderer ikke å kunne foreta endringer i boligen eller dets møbler. Timeshareretten kan utgjøre en begrenset rett til fast eiendom i samsvar med bestemmelsene i paragraf 6 i denne paragrafen.
2. Timeshareordningen kan kun gjelde for en bygning, et eiendomskompleks eller en arkitektonisk differensiert serie bygninger. Alle separate boligenheter som den er omfattet av, med det nødvendige unntaket for forretningslokaler, må være underlagt ordningen. Komplekset må ha minst ti boligenheter. Det er imidlertid tillatt at det samme eiendomskomplekset samtidig er underlagt et timeshare-rettighetssystem og enhver annen form for turistutnyttelse, forutsatt at timeshare-rettighetene er knyttet til bestemte boligenheter og for bestemte perioder.
3. Den årlige timeshareperioden må aldri være mindre enn syv påfølgende dager. Uansett, innenfor en ordning, må timeshareperioder alle ha samme varighet. En viss tidsperiode må også være reservert for reparasjoner, rengjøring og andre vanlige formål, og må ikke være kortere enn syv dager for hver av boligenhetene som er underlagt ordningen.
4. Timeshare-rettigheten kan ikke i noen tilfeller knyttes til en udelelig andel av eiendommen, eller bli kalt fleriendom, eller benevnes på en måte som inneholder ordet eiendom.
Med hensyn til reklame, markedsføring og overføring av timeshareretten til fast eiendom, kan enhver annen benevnelse brukes, så lenge det ikke forårsaker forvirring for sluttbrukerne, og at den viser tydelig arten, egenskapene og de juridiske og finansielle forholdene ved benyttelsesretten.
Hver av timeshare-rettighetene til fast eiendom skal sammen bære hele eierskapet til boligen eller eiendommen, avhengig av om et fast eiendomssystem for det er etablert eller ikke.
Hvis samme person har en timesharerett og også helt eller delvis eierskap, skal dette ikke medføre opphør av den begrensede rett til fast eiendom, og den skal vare i hele ordningens levetid.
Uten at det berører eventuelle restriksjoner som følge av ordningen og rettighetene til innehavere av timeshare-rettigheter, kan eieren av eiendommen fritt overføre sine eierskapsrettigheter i samsvar med privatrettslige bestemmelser.
5. Bestemmelsene i denne loven skal gis til eieren, arrangøren eller enhver privatperson eller juridisk person som er faglig involvert i overføring eller markedsføring av timeshare-rettigheter.
6. Leiekontrakter for sesongbestemte ferieboliger, der mer enn tre av dem skal leies ut, inntil maksimalt femti år, og der leiebeløpet for noen eller alle kontraktsårene er forventet, skal være underlagt bestemmelsene i denne lov, uten at det berører lovene om urban utleie. Slike kontrakter skal nødvendigvis referere til en bestemt sesong som svarer til en bestemt eller bestemt periode for den sesongen, og til innkvartering som er spesifikk eller spesifiserbar på grunnlag av dens generelle forhold, forutsatt at bygningen eller eiendomskomplekset der retten skal være nytes, er spesifisert.
7. En kontrakt utover denne lov der hvilke som helst andre rettigheter til fast eiendom eller personlig rett er utarbeidet eller overført for en periode som overstiger tre år knyttet til bruk av en eller flere eiendommer for en spesifisert eller spesifiserbar periode i året, skal være lovmessig ugyldig, og eventuelle leiebeløp eller vederlag fra den overtakende part eller oppdragsgiver skal returneres til ham, og han skal også kompenseres for eventuelle skader og tap som han måtte ha hatt.
Paragraf 2. Begrensninger og konsekvenser av manglende oppfyllelse
1. Eventuelle klausuler der den overtakende part frasier seg rettighetene som denne loven gir ham på forhånd, skal være ugyldig, og det skal også gjelde for klausuler som fritar eieren eller arrangøren eller enhver fysisk eller juridisk person som er involvert i overføringen eller markedsføring av timeshare-rettigheter fra sine forpliktelser, fastsatt av loven.
2. Bestemmelser som sørger for innlevering til voldgift, skal være ugyldige, med mindre de er enige om at den omtvistede saken er oppstått eller er underlagt voldgiftssystemet for forbrukere eller en spesiell voldgiftsdomstol som kan etableres, forutsatt at det er forbrukerorganisasjoner som er medlemmer av disse på like vilkår.
Paragraf 3. Varighet
1. Ordningens varighet skal være fra tre til femti år fra datoen for registrering i rettssystemet eller datoen for registrering av ferdigstillelse av arbeidet dersom ordningen er opprettet på en eiendom under bygging.
2. Når ordningen er utløpt som et resultat av at løpetiden er ute, har innehavere ikke krav på erstatning av noe slag.
KAPITTEL II
RETTSLIG ORDNING
SEKSJON EN
Paragraf 4. Konstituering av ordningen
1. Timeshare-ordningen må konstitueres av den registrerte eieren av eiendommen. For det formål skal han ha gjort følgende på forhånd:
a) Registrering av ferdigstillelse av arbeidene i Eiendomsregisteret. I tilfelle arbeidene er påbegynt, skal han ha registrert erklæringen om nybygg under konstruksjon.
b) Tilveieskaffelse fra de kompetente myndighetene av de nødvendige lisensene for å utføre turistaktiviteten, åpningslisensene, de tillatelser som kreves for den første beboelse av innkvarteringsenheten, fellesarealer og tilleggstjenester som er nødvendige for den tilsiktede bruken, og det relevante beboelsessertifikat. I det tilfelle arbeidet bare er startet, skal det være tilstrekkelig å ha fått arbeidstillatelsen og turistaktivitetslisensen. Både dersom arbeidene er avsluttet og de bare er påbegynt, skal sistnevnte bare kreves i de autonome regionene hvor markedsføringen av rettigheter som medfører rett til å benytte overnatting for en viss tidsperiode i året, er klassifisert, i henhold til dens lovgivning, som turistaktivitet som krever lisens.
c) Å ha inngått, i samsvar med bestemmelsene i denne loven, en kontrakt med et driftsselskap som imøtekommer, i de autonome regionene der de er etablert, de krav det skal oppfylle, med mindre eieren som imøtekommer de samme kravene, har besluttet å påta seg disse direkte. Driftsselskaper kan ikke høre hjemme i skatteparadiser og skal ha minst en filial hjemmehørende i Spania.
d) Å tegne forsikringen nevnt i paragraf 7.
2. En eier som konstituerer ordningen i en bygning under oppførelse, skal også utstede til enhver fremtidig part som erverver timeshare-rettigheter, en bankgaranti med et foretak som er registrert hos Spanias Bank, eller en obligasjon utstedt av en autorisert enhet, som garanterer tilbakebetaling av eventuelle beløp som er betalt på forhånd for å erverve seg rettighet, oppjustert med basis i den årlig konsumprisindeks, dersom arbeidene ikke er ferdigstilt til fastsatt dato, eller de møbler som er foreskrevet i det regulerende skjøte, ikke er innlemmet når parten erverver seg rettigheten til å si opp kontrakten i henhold til vilkårene i paragraf 10 i denne loven. De således mottatte beløp skal være adskilt fra de som skyldes eier eller arrangør som erstatning for skader og tap som følge av at hans forpliktelser ikke oppfylles.
Garantiene for betalte beløp "på konto" skal reguleres, med hensyn til alle saker som gjelder dem, av lov 57/1986 datert 27. juli om mottak av forskuddsbeløp ved bygging og salg av boliger og av forskriftene for denne loven.
Inntil det notarielle skjøte som fastslår ferdigstillelsen av arbeidet. er undertegnet, kan ikke den etablerte garantien kunne innløses under noen omstendigheter. og heller ikke forsikringsavtalen kan opphøre.
3. Timeshare-ordningen i en eiendom skal konstitueres gjennom formalisering i et notarielt skjøte og må være registrert i Eiendomsregisteret. Selskapet som har tatt på seg ledelsen og levering av tjenestene, må delta i utførelsen av skjøtet, med mindre eieren uttrykkelig uttaler at han påtar seg dem direkte.
Bestemmelsene i paragraf 1.7 i denne loven skal anvendes på kontrakter der timeshare-rettigheter konstitueres eller overføres før ordningen er gyldig konstituert.
4. Notarer skal ikke autorisere et skjøte som regulerer en timeshare-ordning, og registratorer skal ikke registrere det før de blir gitt bevis for oppfyllelse av kravene fastsatt i paragraf 1 og 2 i dette kapitlet.
Paragraf 5. Regulerende skjøte.
1. Det notarielle skjøte som regulerer timeshare-ordningen, må inneholde minst følgende detaljer:
1. En beskrivelse av eiendommen som timeshare-ordningen etableres i, og av bygningen eller bygningene som det omfattes av, samt av de felles tjenestene som innehaverne av timeshare har rett til. Hvis konstruksjonen bare er påbegynt, skal fristen for dens ferdigstillelse spesifiseres.
2. En beskrivelse av hver av innkvarteringsenhetene som hver bygning omfatter, og som skal tilordnes påfølgende nummer i forhold til eiendommen. Dersom eiendommen skal brukes til turistformål samtidig som et timeshare-system er etablert på den, skal det spesifiseres hvilke innkvarteringsenheter som er forpliktet til å bli belastet med timeshare-rettigheter, og for hvilke perioder i løpet av året.
3. For hver innkvarteringsenhet som er underlagt timeshare, skal nummeret oppgis, og også varigheten, der det er spesifisert en innledende dato og sluttdato samt klokkeslett, og avdraget for hver timeshareperiode i forhold til innkvarteringen, og om eierleiligheter allerede er etablert, så vel som beløpet, og dagene i året de ikke skal brukes til timeshare-perioder, da denne
innkvarteringen reserveres for reparasjoner og vedlikehold. Hver rettighet skal også tildeles et påfølgende nummer relatert til hver innkvartering.
4. Henvisning til de tjenestene som skal utføres og som tilsvarer timeshare-rettighetene, og som fastslår om de blir utført direkte av eieren eller av et driftsselskap.
5. Hvis det er aktuelt, vedtektene som timeshare-ordningen er underlagt. De kan ikke fastsette for hver rettighetshaver noen forpliktelse eller begrensning i strid med det som er fastsatt i denne loven.
6. Status for registrering, både den eiendomsmessige, urbane og, hvis relevant, den turistiske for eiendommen.. En plan som viser fordelingen av de ulike innkvarteringsenhetene i deres respektive etasjer, skal også vedlegges.
7. Vederlag for tjenestene og, i så tilfelle, eierforeningens utgifter.
8. Ordningens varighet.
2. Kontrakten som inngås med driftsselskapet og forsikringskontrakter som paragraf 7 refererer til, skal også inkorporeres i skjøtet i form av originaler eller kopier. En godkjent kopi av disse skal legges ved med formål om arkivering i registeret. Hvis eiendommen er under bygging, skal det inngå et dokument som dokumenterer opprettelsen av sikkerheten eller garantien som paragraf 4.2 refererer til. Den fysiske personen eller personer som utsteder skjøtet, skal være ansvarlig for ektheten av de innlemmede kontraktene.
3. Hvis ordningen er opprettet i en bygning under konstruksjon, skal arbeidets ferdigstillelse registreres i Eiendomsregisteret innen en periode på tre måneder fra tidspunktet for ferdigstillelsen. For å utføre denne fortegnelsen, er det nødvendig å skaffe tilveie de lisenser som paragraf 4.1-b) referer til og som ikke ble oppgitt da nybyggingen under konstruksjon ble registrert.
Eieren eller arrangøren skal, når ferdigstillelsen av arbeidet er registrert, underrette denne omstendigheten til partene som har ervervet timeshare rettigheter til den aktuelle eiendommen mens den var under konstruksjon.
Paragraf 6. Registrering av ordningen og dets tilføyelser
1. Når det regulerende skjøte er innlevert for registrering i Eiendomsregisteret, skal registratoren suspendere registreringen av hvilke som helst paragrafer eller artikler i vedtektene som fastsetter noen forpliktelse eller begrensning i strid med bestemmelsene i denne lov for innehavere av timeshare-rettigheter.
Hvis de forskjellige innkvarteringsenhetene for timeshare ikke består av separate registreringseiendommer ved registreringen av ordningen i registeret med grunnlag i det regulerende skjøte, skal registrator åpne en mappe for dem selv om det i det regulerende skjøte ikke er gjort eierleilighet av endommen. Når han gjør det, skal han spesifisere for hver av dem periodene og de øvrige omstendigheter som punkt 3 i avsnitt 1 i forrige paragraf refererer til.
Ved registrering av første ervervelse av timeshare-rettighet, kan det også registreres, hvis det er avtalt i skjøtet eller den notarielle kontrakten, subrogasjonen (dvs. at en fordring etter lovens bestemmelse går over på en ny fordringshaver uten at det kreves noen overdragelse fra den tidligere fordringshavers side, oversetters anm.) for den proporsjonelle delen av boliglånet for hele eiendommen uten behov for samtykke fra utlåner hvis, når boliglånet er opprettet, det er avtalt et objektivt system for deling av låneforpliktelsene mellom alle timeshare-rettighetene.
2. Når det regulerende skjøte er registrert, og før hjemmelen er returnert til parten som har presentert det, skal registratoren legge inn en kopi av kontraktene som er innlemmet i det, og lage en protokoll for dette dette ved registrering av ordningen, og han skal kunngjøre dette både om eiendommen og timeshare-rettighetene, og skal vedlegge en kopi av slike kontrakter til sertifikater som han utsteder i forbindelse med eiendommen som ordningen er opprettet for, hvor dette uttrykkelig er blitt krevd av ham i sertifiseringsforespørselen.
3. Hvis det etter at ordningen er opprettet, har blitt levert en ny kontrakt med et driftsselskap for arkivering i Registeret, og i tilfelle eieren ikke ønsker å fortsette å være ansvarlig, eller på grunn av kontraktens utløp, eller hvis det er dokumentert kunngjøringer hvor eieren overtar tjenestene direkte, eller hvis informasjonsdokumentet som det henvises til i paragraf 8.2 blir fremlagt, skal registrator arkivere en kopi og registrere omstendigheten i et notat i margen for ordningens innføring, med henvisning til protokollen de er arkivert i. Registrator skal suspendere filen dersom eieren eller driftsselskapet i den nye kontrakten i protokollen, ikke uttrykkelig overtar betingelsene for den forrige, dersom kontrakten er inngått før ordningens opprettelse, eller hvis informasjonensdokumentet ikke inneholder omtalene som kreves i paragraf 8.2. Registrator skal også suspendere arkiveringen av de kontrakter der signaturene ikke er godkjent av notarius publicus. Forutsatt at det er lovlig, skal ingen endring av kontraktene og dokumentet som er nevnt ovenfor, godkjennes før de er registrert i Eiendomsregisteret, slik som fastsatt i foregående paragraf.
4. Ordningen kan kun endres av den registrerte eieren, med samtykke fra driftsselskapet og Eierforeningen, som fastsatt i paragraf 15.4 i denne loven, og slik endring skal registreres i et notarielt skjøte og registreres i Eiendomsregisteret med vilkårene fastsatt i paragraf 4.3.
Paragraf 7. Forsikring
Før opprettelsen av ordningen med timeshare-rettigheter, skal eieren tegne og vedlikeholde en forsikringspolise som dekker, i hele tidsrommet som kampanjen varer og frem til tidspunktet for overføring av alle timeshare-rettigheter, risikoen for ansvarlighet for å yte erstatning til tredjepart for eventuelle skader og tap som er forårsaket av ham eller noen av hans ansatte før slik overføring finner sted.
Han skal også tegne og vedlikeholde en forsikringspolise som dekker hvilket som helst sivilt ansvar som beboerne i innkvarteringene kan pådra seg som følge av deres bruk, samt forsikring mot brann og andre generelle skader på bygningen eller dens fasiliteter og utstyr. Uten at det påvirker eierens eller arrangørens ansvar ovenfor forsikringsselskapet, kan sistnevnte og driftsselskapet bli enige om at driftsselskapet er ansvarlig for betaling av de relevante forsikringspremiene.
SEKSJON TO
Betingelser for salgskampanjer og overføring
Paragraf 8. Generell informasjon
1. Uten at det berører bestemmelsene i paragraf 1.4 i denne loven, er overføring av timeshare-rettigheter med navnet "flereierskap" eller et annet navn som inneholder ordet "eierskap" forbudt.
2. Eieren, promotoren eller enhver fysisk person eller juridisk person som har som profesjonell virksomhet overføring av timeshare-rettigheter og som har til hensikt å påbegynne overføring av slike rettigheter, skal utarbeide, i samsvar med enhver bestemmelse, hvis det er aktuelt, godkjent av den autonome regionen som er kompetent i forbrukersaker, et informasjonsdokument som utgjør et bindende tilbud, som han skal gi kostnadsfritt etter at det er registrert i det kompetente Eiendomsregister, til enhver person som ber om informasjon. Følgende skal nevnes i dette dokumentet:
a) Identiteten og adressen til eieren eller arrangøren eller enhver fysisk person eller juridisk person som er profesjonelt involvert i overføringen eller markedsføringen av timeshare-rettighetene.
b) Eiendommen eller personlige rettigheter som skal overføres, med angivelse av datoen når, i henhold til innholdet i notatet fra eiendomsregistret ved slutten av det regulerende skjøte, ordningen utløper. Under alle omstendigheter de krav og vilkår som kreves for utøvelsen av disse rettighetene på stedet der eiendommen er lokalisert, og om disse er oppfylt skal oppgis, eller for øvrig de krav og vilkår som ennå ikke er oppfylt.
c) Hvis bygningen er under konstruksjon, skal fristen for dens ferdigstillelse, også i henhold til det regulerende skjøtes innhold, og spesifikasjon av estimert dato for utløpet av ordningen, beregnet på grunnlag av fristen for ferdigstillelse av arbeidene.
d) En presis beskrivelse av eiendommen som ordningen er opprettet for og dens beliggenhet, og om arbeidene er avsluttet eller pågående.
e) De felles tjenestene som muliggjør bruk av eiendommen og eventuelle andre som den overtagende parten kan benytte nå eller i fremtiden, spesifisere hvilket stadium de er i og betingelsene for slik benyttelse.
f) Fasiliteter for felles bruk som innehaveren kan ha tilgang til og, hvis det er aktuelt, de relevante vilkårene for tilgang, og som spesifikt angir mengden eller grunnlaget for dets beregning.
g) Spesifisering av, hvis det er aktuelt, driftsselskapet som skal ta ansvar for ledelsen, med navn og registreringsdetaljer i Handelsregisteret.
h) Gjennomsnittlig pris på timeshare-rettighetene og de som har den høyeste prisen; de lovlig obligatoriske kostnadene, så vel som beløpet på den første årlige avgiften som skal betales for bruk av felles fasiliteter og tjenester, eller dets estimat, og prosedyren for beregning av fremtidige årlige avgifter.
Det skal også framgå at ervervelse av timeshare-rettigheter ikke medfører utbetaling, utgift eller forpliktelse annet enn de som er nevnt i kontrakten.
i) Informasjon om antall innkvarteringsenheter som kan brukes som timeshare og antallet timeshare-perioder per innkvarteringsenhet.
j) Informasjon om ensidig rett for kjøperen til å trekke seg fra og å si opp kontrakten (inkludert fristen for at kjøperen skal utøve denne rett etter denne loven), med kjøperen unntatt eventuelle kostnader knyttet til utøvelsen av denne retten, og detaljer om personen og kontoret som skal bli varslet dersom det nevnte utøves. Hvis prosjektet pågår, skal det gis detaljer om garantien eller forsikringen som gjelder for å sikre fullføring av dette.
k) Om det er et valg å delta i en utvekslingsordning eller ikke; hvis det er det, skal navnet, det registrerte navnet eller firmanavnet til nevnte tredjepart som leverer tjenesten, leveres med henvisning til dokumentet som skal utstedes av nevnte tredjepart hvert år, og som bekrefter ordningens deltagelse i utvekslingsprogrammet. Dokumentet, underskrevet av den lovlige representanten for utvekslingsfirmaet, skal angi at kontrakten mellom kjøperen eller innehaveren av timeshare og utvekslingsfirmaet er adskilt og forskjellig fra det som er mellom kjøperen og utvikleren eller eieren av timeshare. Dokumentet skal også bekrefte deres andel som partner i utvekslingsprogrammet og de aktuelle utvekslingshonorarene.
Dokumentet må også angi totalt antall partnere i utvekslingsprogrammet, samt antall timeshare-eiendommer som deltar i nevnte program og en oversikt over driften av ordningen. Dokumentet som utstedes av utvekslingsfirmaet, skal innlemmes i, og utgjøre en integrert del av informasjonsdokumentet fastsatt i denne paragrafen.
3. I samsvar med forbrukerbestemmelsene godkjent av den autonome regionen, må eieren, utvikleren, eller personen eller juridiske enheten som er profesjonelt involvert i overføringen av timeshare, informere kjøperen om hvordan man kan be om generell informasjon om gjeldende rettigheter for dem i organene og til følgende offisielle fagfolk gratis, med adressene og telefonnumrene til de som er nærmest timeshare-eiendommens beliggenhet:
- Turistkontorer.
- Instituto Nacional del Consumo (den nasjonale forbrukerorganisasjonen).
- Regionale turisme- og forbrukerforeninger.
- Kommunale forbrukerforeninger.
- Eiendomsregistratorer.
- Notarer
Ovennevnte berører ikke informasjon gitt av profesjonelle arkitektforeninger, eiendomsmeglere, eiendomsadministratorer, advokater, notarer og registratorer.
4. I samsvar med godkjente forbrukerbestemmelser (hvor det er aktuelt) i den autonome region, skal eieren, utvikleren, eller personen eller juridisk foretak som er profesjonelt involvert i overføring av timeshare, også levere til personer som blir tilbudt muligheten til å inngå kontrakten, en fullstendig inventarliste med alle møbler, installasjoner og gjenstander som finnes i innkvarteringen, der den totale verdien av den samme er inkludert.
5. All reklame, inkludert informasjonsdokumentet, omtalt i ledd 2 i denne paragrafen, kampanjer og tilbud relatert til timeshare-tjenester, må angi registreringsdetaljer for arrangementet i Eiendomsregistret, fastsette eierskap og kostnader, og oppgi at eventuelle parter som ønsker å finne ut av den legale situasjonen for eiendommen og hele innholdet i timeshare, må konsultere det nevnte registeret.
Kapittel 9. Minimumsinnhold i kontrakten.
1. Som et minimum skal kontrakten som inngås av enhver enkeltperson eller juridisk enhet som en del av sin profesjonelle virksomhet og i forbindelse med timeshare, inneholde følgende opplysninger:
1ste. Datoen kontrakten ble inngått, detaljer om regulerende skjøte for arrangementet (med datoen for utstedelsen av skjøtet, detaljer om den autoriserende notarius, og nummeret på oppføringen i deres arkiver) og detaljer om innføringen i Eiendomsregisteret.
2. Gi uttrykk for den virkelige eller personlige karakteren til den overførte rettighet, som viser datoen da ordningen skal opphøre i samsvar med bestemmelsene i denne loven.
3. En detaljert beskrivelse av bygningen, dens beliggenhet og innkvarteringen som rettigheten angår, med uttrykkelig henvisning til dens registerinformasjon og timeshare som kontrakten vedrører, med start- og sluttdato og -tider for den timeshare det gjelder.
4. En indikasjon på om prosjektet er ferdig eller under bygging. I tilfelle det sistnevnte skal kontrakten angi:
a) Den nåværende tilstanden for fremdriften ved bygging.
b) Frist for ferdigstillelse av eiendommen.
c) Henvisning til byggetillatelsen og navn og adresse på kommunestyret som utstedte tillatelsen.
d) Den nåværende statusen for fremdrift av felles tjenester som kreves for bruk av eiendommen.
e) Adresse oppgitt av kjøperen der det skal sendes melding om ferdigstillelse av prosjektet, og datoen for når timeshare-arrangementet skal anses å ha begynt.
f) En liste over spesifikasjonene til innkvarteringen som er gjenstand for kontrakten.
g) En detaljert liste over møbler og husholdningsartikler som leveres med eiendommen, samt verdien som tilskrives dem i forbindelse med garantien eller forsikringen nevnt i kap. 4.2.
h) Uttrykke henvisning til nevnte garanti eller forsikring med navnet på foretaket som har levert nevnte garanti eller forsikring, og en bestemmelse om at den kan utføres eller et krav fra kjøperen dersom prosjektet ikke er ferdig innen fristen fastsatt for dette formål, eller om de oppgitte møbler ikke er installert i den aktuelle eiendommen.
5. Prisen som betales av kjøperen og beløpet han eller hun må betale hvert år til driftsselskapet eller til eieren som har påtatt seg ansvaret for disse beløpene i det regulerende skjøte ved kjøp av rettigheter underlagt det regulerende skjøte, med bestemmelsen om at de vil bli justert i takt med bevegelser i konsumprisindeksen publisert av det nasjonale statistikkbyrået, med mindre partene har avtalt en annen metode for å justere prisen, som ikke kan overlates til en av partenes skjønn, og med gjennomsnittlig konsumprisindeks for de siste fem år skaffet til veie for informasjonsformål. Kontrakten vil også angi hvor mye skatt som gjelder for ervervelsen av eiendommen i henhold til denne loven, samt en grov indikasjon på notar- og registreringsavgift som skal betales i tilfelle kontrakten blir offentlig registrert og registreres i Eiendomsregisteret.
6. Innsetting av ordlyden i kapitlene 10, 11 og 12, som bekrefter deres status som juridiske standarder gjeldende for kontrakten.
7. Felles tjenester og fasiliteter som kjøperen har krav på å bruke og, hvis det er aktuelt, vilkårene for bruken.
8. Hvorvidt det er mulighet for å delta i ferieutvekslingstjenester for timeshare. Hvor dette alternativet eksisterer, vil eventuelle tilknyttede kostnader bli angitt og henvisning til dokumentet som bekrefter utvekslingen som er fastsatt i paragraf 8.2.k) i denne loven.
9. Navn eller firmanavn (sammen med opplysninger om registrering i Handelsregistret når det gjelder bedrifter) og registrert adresse:
a) På eieren eller utvikleren
b) På overdrageren, med en spesifikk forklaring på deres juridiske forhold til eieren eller utvikleren ved inngåelse av kontrakten.
c) På kjøperen
d) På driftsselskapet.
e) På tredjepart som håndterer utvekslingen, hvor det er hensiktsmessig. Hvis denne tredjepart er en juridisk enhet, må det ha et registrert kontor som opererer i Spania.
10. Arrangementets varighet, med henvisning til regulerende skjøte og datoen for registrering av det samme. Dersom eiendommen er under bygging, må fristen for registrering av ferdigstillelse for prosjektet oppgis.
11. Henvisning til kjøperens rett til å:
a) Bekrefte eierskap og heftelser på eiendommen, og be om informasjon fra den kompetente registratoren, hvis registrerte adresse og faksnummer skal angis uttrykkelig.
b) Be om utstedelse av et offentlig dokument.
c) Registrere ervervelsen i Eiendomsregisteret.
12. Sted og signering av kontrakten.
2. Inventaret og, hvis det er aktuelt, generelle vilkår som ikke inngår i kontrakten, samt bestemmelser som er registrert, skal fremstå som et uadskillelig vedlegg undertegnet av partene.
3. Kontrakts- og informasjonsdokumentene fastsatt i denne loven vil bli utarbeidet på det språk (eller, hvis det er mer enn ett språk, det som er valgt av kjøperen) i den medlemsstat i Den Europeiske Unionen hvor de er bosatt eller de er en borger, forutsatt at det er et offisielt språk i unionen. I tillegg vil nevnte kontrakt og dokumentene bli utarbeidet på spansk eller på noen av de offisielle språkene i Spania på stedet der kontrakten er signert. I tillegg må overdrageren gi kjøperen en oversettelse av kontrakten til det offisielle språket eller et av de offisielle språkene i medlemsstaten i Den Europeiske Unionen der eiendommen er plassert, forutsatt at det er et offisielt språk i unionen.
Utenlandske kjøpere som ikke er eller er bosatt i en medlemsstat Den Europeiske Unionen, kan kreve at de mottar kontrakten og andre dokumenter, oversatt til et språk i en medlemsstat i Den Europeiske Unionen etter eget valg.
Eiere, utviklere eller enhver annen individuell eller juridisk enhet som er involvert profesjonelt i overføring av timeshare, må sørge for at oversettelser av dokumenter som skal leveres til enhver kjøper og av artikler som anses å være generelle betingelser, står til disposisjon for forbrukerforeninger som fastsatt i første tilleggsbestemmelse i denne loven og, når det er hensiktsmessig, av turistmyndigheter. Uansett ansvar som er aktuelt, i tilfelle forskjell mellom de forskjellige versjonene, gjelder det mest gunstige for kjøperen.
4. Alt innhold i informasjonsdokumentet som er fastsatt i paragraf 2 i forrige kapittel skal inngå i, og utgjøre en integrert del av kontrakten.
Ved manglende overholdelse av disse forpliktelsene, gjelder informasjonsplikten som er fastsatt i neste paragraf.
Paragraf 10. Tilbaketrekking og avslutning av kontrakten.
1. Kjøperen av timeshare-rettigheter har ti dager fra datoen kontrakten er inngått, til å trekke seg fra kontrakten etter eget skjønn. Hvis den siste dagen i denne perioden ikke er en virkedag, blir den utelatt fra beregningen av denne perioden, som skal avsluttes påfølgende virkedag. Når de har utøvd sin rett til tilbaketrekking, skal kjøperen overhodet ikke betale noen kompensasjon eller kostnader.
2. Hvis kontrakten ikke inneholder en henvisning til noen av referansene eller dokumentene nevnt i paragraf 9 eller, i det tilfelle kjøperen ikke er tilstrekkelig informert på grunn av en overtredelse av forbudet nevnt i paragraf 8.1, eller en eller flere av forpliktelsene nevnt i de andre avsnittene i samme paragraf ikke er oppfylt, eller dersom informasjonsdokumentet ikke var det samme som det som ble arkivert i Registeret, kan kjøperen si opp kontrakten innen tre måneder etter at den ble inngått. Under disse omstendighetene skal kjøperen overhodet ikke være ansvarlig for noen sanksjoner eller kostnader.
Til tross for det strafferettslige ansvaret som overdrageren har pådratt seg, og uansett bestemmelsene i foregående avsnitt, kan kjøperen iverksette tiltak for å oppheve kontrakten i tilfelle manglende sannhet i informasjonen til kjøperen, i samsvar med bestemmelsene i artiklene 1300 og påfølgende i sivilloven.
Hvis all informasjon er gitt innen fristen som nevnt ovenfor, kan kjøperen trekke seg innen ti dager etter at all denne informasjonen er gitt i samsvar med bestemmelsene i seksjon 1 i denne paragrafen.
Dersom det fortsatt er utestående informasjon etter tre måneder, og kjøperen ikke har utøvd sin rett til å si opp avtalen, kan kjøperen også trekke seg fra kontrakten innen ti dager etter denne fristen, i samsvar med bestemmelsene i seksjon 1 i denne paragrafen.
3. Eieren eller utvikleren må bli varslet om tilbaketrekking eller oppsigelse av kontrakten på adressen spesifisert for dette formål i kontrakten. Nevnte varsel må utstedes på en måte som gir bevis for forsendelse og kvittering, samt for forsendelsesdatoen. Ved tilbaketrekking skal sending innen fristens utløp være tilstrekkelig.
Dersom kontrakten inngås i nærvær av en notar, og uansett bestemmelsene i foregående avsnitt, kan tilbaketrekking fra kontrakten registreres i et notarielt dokument, som skal være tilstrekkelig for gjeninnsettelse av timeshare til fordel for overdrageren.
Paragraf 11. Forbud mot forskuddsbetaling
1. Forhåndsbetalinger fra kjøperen til overdrageren innen fristen for utøvelse av alternativet om å trekke seg, eller mens kjøperen beholder fullmakt til å si opp kontrakten som nevnt i forrige paragraf, er forbudt. Partene kan imidlertid etablere avtaler og vilkår som de anser hensiktsmessige for å sikre betaling av utsatt pris, forutsatt at de ikke bryter med nevnte forbud og ikke fører til at overdrageren mottar kompensasjon ved utøvelse av nevnte rett til å trekke seg, enten direkte eller indirekte.
2. Hvis kjøperen har foretatt forskuddsbetaling til overdrageren, kan de til enhver tid kreve tilbakebetaling av det dobbelte beløpet av de nevnte betalingene, og velge mellom å si opp avtalen innen tre måneder etter å ha inngått denne og kreve oppfyllelse av alle dens betingelser.
Paragraf 12. Kjøpslån
Lån som er gitt til kjøperen av overdrageren eller av en tredjepart som handler i samsvar med overdrageren, blir avsluttet når kjøperen trekker seg eller kansellerer kontrakten under hvilke som helst av omstendighetene fastsatt i paragraf 10.
Lån kan ikke inneholde klausuler som innebærer pålegg om sanksjoner eller straff for kjøperen i tilfelle tilbaketrekking eller oppsigelse. Dersom kjøperen er subrogert i et lån gitt til overdrageren eller der tilbakekallingsretten eller oppsigelsen inngår, skal overdrageren være ansvarlig for tilbakebetaling av lånet.
Paragraf 13. Oppsigelse på grunn av manglende betaling av avdrag
1. Med mindre annet er avtalt, kan eieren si opp kontrakten dersom kjøperen av timeshare ikke foretar betalinger for tjenester som er gjort i minst ett år, til tross for anmodning om å gjøre det.
Eieren kan si opp kontrakten på forespørsel fra driftsselskapet, med forbehold om ubestridelig betalingsanmodning sendt til debitor ved sin registrerte adresse eller, i mangel av den, til den adresse som er oppgitt for dette formål i kontrakten, i henhold til sanksjon med oppsigelse av denne dersom beløpene ikke er betalt fullt ut innen tretti dager.
2. For å si opp kontrakten, må eieren avlevere den andel av prisen som tilsvarer gjenværende tid inntil kontraktens opphør til innehaveren av timeshare.
Imidlertid kan det inngås avtale om tap av alle eller noen av de beløpene som innehaveren av den opphørte rettighet har rett til i henhold til vilkårene i forrige avsnitts straffeklausul. Dette berører ikke domstolens myndighet til å fungere som moderatorer fastsatt i paragraf 1154 i sivilloven.
3. Eieren som utøver retten til å si opp kontrakten regulert i denne paragrafen, må betale eksisterende gjeld som eieren av timeshare har til driftsselskapet, med mindre noe annet arrangement er oppnådd med nevnte selskap.
Paragraf 14. Notariell formalisering og registrering av kontrakten i Registeret
1. Ervervelsen og overføringen av timeshare kan registreres i Eiendomsregisteret, forutsatt at kontrakten er inngått eller formalisert ved offentlig skjøte, og registratoren har åpnet en mappe for den parten som har overført timeshare, med behørig hensyntagen til bestemmelsene i lov om boliglån til enhver tid.
Ved registrering av den første overføringen av en timeshare, skal registratoren, i en note i margen, notere at overføringen er underlagt en reell heftelse for å dekke betaling av de to siste avdragene fra det tidspunkt kravet er innlevert via rettslige eller notarielle kanaler, for varigheten av timeshare. For å håndheve garantien kan tjenesteleverandøren ty til hvilke som helst av de håndhevelsesprosedyrer som er tilgjengelige for fellesskapet av eiere, for å kreve betaling for felles utgifter og prosedyrer for overtakelse av pant i henhold til lov om felles eiendom.
2. Dersom kontrakten er signert foran notarius publicus, må han underrette [partene] om kjøperens tilbaketrekkingsrett gitt i paragraf 10, som kan utøves av notarielt skjøte, og de andre rettighetene som følger av denne loven.
3. Notaren skal ikke legalisere skjøtet, og registratoren skal heller ikke registrere rettigheten, med mindre kontrakten inneholder ordlyden som kreves i paragraf 9.
Paragraf 15. Rettigheter for eiere av timeshare-rettigheter
1. Eieren av en timeshare-rettighet kan fritt disponere over sin rettighet uten andre begrensninger enn de som er fastsatt i loven, og ethvert slikt oppdrag skal ikke påvirke forpliktelsene som oppstår fra ordningen.
2. En eier av timeshare-rettigheter som er profesjonelt involvert i oppdrag eller salg av rettigheter til fast eiendom deri, skal være underlagt bestemmelsene i paragrafene 2 og 8 til 12 i denne loven. Kjøperne av disse rettighetene skal subrogeres i den grad det er hensiktsmessig for eierne av timeshare-rettighetene i samsvar med denne lov, og særlig hans rettigheter i forhold til eieren av eiendommen.
3. I det tilfelle som er beskrevet i foregående avsnitt, dersom timeshare-rettigheten ikke er registrert til fordel for overdrageren av eiendomsretten eller den personlige rettighetsoverdrageren, kan kjøperen eller dennes rettighetshaver søke om registrering av timeshare-rettigheten i navnet til overdrager eller oppdragsgiver, etter fremgangsmåten fastsatt i paragraf 312 i boliglånsforskriften.
4. Skjøtet som styrer timeshare-ordningen, må sørge for dannelsen av en eierforening. Eierforeningen skal være underlagt regler som er fastsatt i det regulerende skjøte, eller slike regler som fritt kan vedtas av rettighetshaverne, og deres beslutninger skal være underlagt følgende regler:
1. Beslutninger om å endre den eksisterende ordningen må treffes med to tredjedels flertall av eierne.
2. Ved alle andre beslutninger skal det kreves kun enkelt flertall av eiere av timeshare-rettigheter.
3. Hver person skal ha så mange stemmer som antall rettigheter han eier.
4. Dersom det ikke er flertall, eller flertallsbeslutningen er alvorlig til skade for de interesserte parter, skal domstolen gjøre en passende befaling ved en tidligere parts-søknad.
5. Reglene fastsatt i lov om eierleiligheter som regulerer eierforeningers funksjoner, skal gjelde i tillegg og som sekundær til dette.
KAPITTEL III.
MANGLENDE LEVERING AV TJENESTER OG SØKSMÅL OM FORFØYNINGER
Paragraf 16. Manglende levering av tjenester.
Eieren eller utvikleren skal være ansvarlig ovenfor eiere av timeshare-rettigheter for faktisk levering av tjenester. I tilfelle driftsselskapets manglende ytelse må eieren eller utvikleren oppheve kontrakten og kreve erstatning for tap og skade. Retten til å treffe tiltak for oppsigelse skal ligge hos eieren eller utvikleren. Under alle omstendigheter kan enhver eier av en timeshare-rettighet saksøke eieren for det faktiske tilbudet av tjenester og for passende kompensasjon dersom slike tjenester ikke leveres. Når kontrakten med det opprinnelige selskapet har blitt opphevet, må eieren eller utvikleren direkte overta leveransen av tjenesten eller kontrahere for det samme med et annet driftsselskap. Ingen endring i kontrakten skal under noen omstendigheter være til skade for eiere av timeshare-rettigheter.
Paragraf 16a. Søksmål om forføyninger.
1. Søksmål om forføyninger kan reises ved ulovlig adferd som skader forbrukernes og brukernes kollektive eller individuelle interesser.
2. Søksmål om forføyninger må ta sikte på å oppnå en dom som pålegger den saksøkte å opphøre med og avstå fra atferd som strider mot denne loven og å forby enhver fremtidig gjentakelse av denne. På samme måte kan et søksmål reises for å forby en bestemt type adferd etter at tidsgrensen for søksmålet er utløpt, der det foreligger tilstrekkelige utførlige bevis som skaper fare for at den vil gjentas umiddelbart.
3. De følgende skal være juridisk bemyndiget til å reise søksmål for forføyninger:
A Det nasjonale forbrukerinstituttet og tilhørende organer eller myndigheter i de autonome regioner og lokale selskaper med ansvar for forbrukerbeskyttelse.
1. b) Forbruker- og brukerforeninger som oppfyller kravene i lov 26/1984 av 19. juli, den generelle loven om beskyttelse av forbrukere og brukere, eller, når det er hensiktsmessig, forbrukerbeskyttelseslovgivningen i de autonome regioner.
2. c) Den offentlige anklagers kontor.
3. d) Myndigheter i de andre medlemsstatene i Den Europeiske Union, opprettet for å beskytte forbrukernes kollektive og individuelle interesser, som er godkjent ved å bli tatt med i listen som er offentliggjort for dette formål i "Den Europeiske Unions Offisielle Journal". Dommere og domstoler skal akseptere nevnte liste som bevis på den autoriserte enhetens rett til å være part i slike handlinger, uten at det berører retten til å undersøke om hensikten og interessene som berøres, rettferdiggjør utøvelsen av handlingsretten.
Alle enhetene som er omtalt i denne paragrafen, er berettiget til å opptre i rettergang som er anlagt av en annen slik enhet, dersom de anser det som hensiktsmessig for å forsvare interessene de representerer.
AVDELING II.
SKATTEBESTEMMELSER
Paragraf 17. Anvendelsesområde.
Skattereglene som er omtalt i denne avdelingen, vil bli anvendt på rettighetene som er regulert i denne loven, uten at det berører bestemmelsene i de internasjonale traktatene og avtalene som er blitt en del av det innenlandske rettssystemet. I saker som ikke er fastsatt i denne avdelingen, gjelder de generelle skattebestemmelsene.
Paragraf 18. Eiendomsskatt.
Rettighetene som er omtalt i denne loven, uansett deres natur, vil bli verdisatt, i samsvar med bestemmelsene i artikkel 10.3.b) i lov 19/1991 av 6. juni om eiendomsskatt, på grunnlag av deres pris ved ervervelsen.
Paragraf 19. Merverdiavgift.
1. Den reduserte merverdiavgiften på 7 prosent gjelder for følgende transaksjoner:
1. Levering av tjenester som består av tildeling av timeshare-rettigheter i eiendommer nevnt i denne lovens paragraf 1.
2. Enhver annen type bruk av eiendommen for en bestemt periode i året eller en periode i året som lar seg bestemme med tilførsel av eventuelle ekstra hotell- og cateringtjenester.
3. Tjenestene nevnt i paragraf 91. 1. 2. ii i lov 37/1992 av 28. desember, lov om merverdiavgift, som leveres av fysiske personer eller foretak som nevnt i paragraf 4.3 i denne loven.
2. Transaksjonene nevnt i foregående ledd, hvis gjennomført i Kanariøyenes autonome region, skal være underlagt den generelle sats som er fastsatt for Kanariøyenes generelle indirekte skatt i henhold til lovgivningen deri.
Paragraf 20. Skatt på eiendomsoverføring og legale skjøter.
Overføringer mellom fysiske personer som ikke er underlagt merverdiavgift eller Kanariøyenes generelle indirekte skatt på rettighetene som er omtalt i denne loven, uansett art derav, skal være underlagt skatt på eiendomsoverføring og legale skjøter med en sats på 4 prosent.
TILLEGGSBESTEMMELSER
Første tilleggsbestemmelse. Forbruker- og brukerorganisasjoner.
Lovlig dannede forbruker- og brukerorganisasjoner har rett til å motta kopier av enhver dokumentasjon utarbeidet av eieren eller utvikleren i henhold til bestemmelsene i denne loven, på eierens eller utviklerens kostnad, for å forsikre seg om at det samme er blitt overholdt.
Andre tilleggsbestemmelse. Lovens absolutte beskaffenhet.
Enhver kontrakt knyttet til bruk av en eller flere eiendommer beliggende i Spania for en bestemt periode i året eller en periode i året som lar seg bestemme, skal være underlagt denne lov, uansett sted og dato for underskrift derav.
Enhver kontrakt signert i Spania som vedrører eiendom beliggende utenfor Spania skal være underlagt paragrafene 1.3, 2 og 8 til 12 i denne loven. I slike tilfeller kan kjøperen videre kreve at kontrakten leveres til ham på et av de offisielle språkene i den stat hvor eiendommen ligger, dersom denne staten er medlem av EU.
Tredje tilleggsbestemmelse. Spesielle skattesystemer - Baskerland og Navarra.
Skatteforskriftene som er omtalt i denne loven, skal betraktes som, uten å berøre de særskilte skattesystemene som er fastlagt i henhold til økonomisk avtale og konvensjon, gjeldende i henholdsvis de historiske territorier i Baskerland og det spesielle samfunn i Navarra.
OVERGANGSBESTEMMELSER
Første overgangsbestemmelse. Salgsarbeid og overføring.
1. Ved lovens ikrafttredelse skal etableringen av enhver rettighet knyttet til bruk av en eller flere eiendommer, konstruert eller under bygging, for en bestemt eller fastsatt periode i året, være underlagt bestemmelsene heri.
2. Overføringen av slike rettigheter skal være underlagt regler som regulerer eiendommen frem til lovens ikrafttredelse. Ved tilpasningstidens utløp, hvis tilpasning ikke har funnet sted, skal den være underlagt denne loven. Dersom tilpasning har funnet sted, med virkning fra datoen derav, skal overføringen skje i samsvar med reglene utgitt av Registeret.
3. Artiklene. 2 og 8 til 12 i denne loven skal under alle omstendigheter gjelde.
Andre overgangsbestemmelse. Eksisterende system av rettigheter.
1. Eksisterende system av rettigheter knyttet til bruk av en eller flere eiendommer, konstruert eller under bygging, for en bestemt periode i året eller en periode i året som lar seg bestemme, hvis etablering er i en eller annen form tillatt etter lov, må tilpasses til bestemmelser i denne loven innen to år.
Dersom den eksisterende ordningen er registrert, kan det søkes til registrator for den ikke-bindende rapporten som nevnt i paragraf 355 i boliglånsforskriften, om den måten den skal tilpasses på. Ved utløpet av toårsperioden kan enhver rettighetshaver eller person, som er knyttet til bruken av en eller flere eiendommer, konstruert eller under bygging, i en bestemt eller fastsatt periode av året, søke domstolen om tilpasningen nevnt i denne bestemmelsen.
2. I alle tilfeller må det regulerende skjøte som inneholder slike krav som er angitt i paragraf 5 som er forenlig med ordningenes natur, utføres og registreres i Eiendomsregisteret med henblikk på slik tilpasning utelukkende for offentliggjøring og med fullt hensyn til de ervervede rettighetene. Av de kontraktene som er nevnt i nevnte paragraf, må bare de som er eksisterende ved tilpasningens øyeblikk, innarbeides. Skjøtet må utføres av eieren av eiendommen alene. Hvis den eksisterende ordningen ble utformet slik at rettighetshaverne eier udelelige andeler i bygningen, kombinert med benyttelse av den i en bestemt periode, skal tilpasningsskjøtet utføres av styreformannen i eierforeningen, med forbehold om fellesskapets samtykke, å bli vedtatt med et enkelt flertall av de som er tilstede på et møte som skal innkalles for det formålet.
I tilpasningsskjøtet skal byggets eneste eier beskrive den eksisterende ordningen og erklære at rettighetene som skal tildeles i fremtiden, skal være av en slik art som resulterer fra ordningen, identiske med de som allerede er tildelt. Hvis han ønsker å selge noen perioder som ennå ikke er tildelt som timeshare-rettigheter, må han også opprette en ordning for de tilgjengelige perioder med kravene fastsatt i denne loven. Ordningen trenger ikke opprettes for å dekke hele bygningen, men bare de perioder som ennå ikke er tildelt. Hvis han ønsker å endre hele ordningen og omdanne den til en timeshare-ordning, slik det er regulert av loven, kan han gjøre det dersom han oppfyller alle kravene som er fastsatt deri, men opprettholde betingelsene for den eksisterende ordningen, selv om det samme var ubestemt.
3. Uten at det berører bestemmelsene i foregående avsnitt, skal alle eksisterende ordninger ha en maksimal varighet på femti år fra lovens ikrafttredelsesdato, med mindre det samme gjelder for en kortere periode, eller med mindre tilpasningsskjøtet inneholder en uttrykkelig fortsettelseserklæring for en ubestemt tid eller en fast periode.
Tredje overgangsbestemmelse. Brudd på tilpasningsforpliktelsen.
Eierens mislighold av forpliktelsen til å tilpasse ordningen, vil gi kjøperne rett til å si opp kontraktene som ble inngått etter at loven trådte i kraft, selv om de ikke har inngått kontrakt direkte med ham, og kan kreve tilbakebetaling av betalte beløp og erstatning for skader og tap.
Eneste endelige bestemmelse. Forfatningsmessig kompetanse.
Denne regelen er utstedt i henhold til bestemmelsene i paragraf 149.1.6.a, 8.a og 14.a i grunnloven, uten at det berører bevaring, modifikasjon og utvikling for de autonome regioner av sivile, bygslete eller spesielle rettigheter, hvor de eksisterer. Derfor, Befaler jeg alle spanjoler, enkeltpersoner og myndigheter, å overholde og håndheve denne loven.
Madrid, 15. desember 1998.
JUAN CARLOS R.
Regjeringens president,
JOSÉ MARÍA AZNAR LÓPEZ
